法拍流程分步圖解 從查封到點交就看這一篇
2018-07-12
法拍知識
法拍是什麼？
法拍就是法院拍賣，是一種強制執行行為。由法院出面拍賣債務人（欠債方）的動產或不動產，並用拍賣所得的金額賠償債權人（債主）。
簡單舉例：
Ａ向Ｂ借用一百萬元，並設定A名下一棟房屋為抵押品，約定兩年後本金與利息一同償還。
兩年後A積欠的一百萬債務到期未償還，Ｂ便向法院聲請拍賣Ａ當年抵押的房屋，得拍賣價金２００萬，扣除拍賣費用以及Ａ積欠Ｂ的債務和利息後，剩餘金額會返還給Ａ。
法拍流程詳解 全城地產圖文並茂說分明
實際上的法拍流程當然複雜得多，需要注意許多細節才能順利執行。以下以不動產（房屋建物或土地）舉例，請看法拍流程詳細說明：
法拍流程文字詳解：
1. 聲請：債權人準備好執行名義、地政資料謄本等資料後，向法院聲請強制執行
所謂執行名義，是指法院勝訴判決，或是房屋抵押權登記證明等資料。法拍是國家以強制力處分人民財產，以維護債權人權益的手段，因此一定要審慎進行。法律規定債權人必須取得公權力背書的資料，也就是執行名義，才能開始法拍程序。2. 查封：通知地政機關行查封登記，並進行現場查封
法院接受聲請後，會先去函查封物當地的地政事務所，做查封登記。並讓書記官以及債權人（債主）到現場確認房屋狀況，並進行現場查封。查封生效後，房屋所有權人（也就是債務人、原屋主）便失去自由處分、變賣、轉移房屋的權利。但不論是自住或是租賃，房子被查封後仍可繼續居住，直到法拍結束點交時才有可能須要遷出。
3. 鑑價與詢問底價：由不動產估價師鑑價後，債權人與債務人再提出意見
法院會指定鑑價公司前往鑑價，估計出房屋的合理價格。法院會再就此價格詢問債務人以及債權人的意見，當作首次拍賣的底價參考。要特別注意的是，最後定出的拍賣底價，通常會遠低於市價，因此會建議債務人和債權人協商，在查封階段就延緩查封或撤銷查封。
4. 拍賣公告
將拍賣標的現狀、底價、拍賣期日公告，讓想買法拍屋的投資人可以在司法院法拍公告查詢系統查詢法拍屋資料。5. 拍賣：最多可拍四次，每次最多減價二成
法拍屋拍賣過程中如果成功拍定，就進入權利移轉、價金分配以及點交程序。如果拍賣最高出價未達到公告的最低價，就是流標，要再進行下一次拍賣。一棟法拍屋總共可以拍賣四次。流標後每一次拍賣最高可減價２０％，因此第二次拍賣最低價即是原底價八折，第三次拍賣最低是原底價六四折。
第四次拍賣稱為特別拍賣，如果三拍後債權人不願意直接承受法拍屋（取得房屋所有權），就會以第三次拍賣的底價公告三個月，尋求買受人。三個月期間內，債權人可以再要求減價拍賣，或是直接承受。
三個月期滿，如果還是沒有成功拍定，也沒有由債權人承受，就視為撤回強制執行，不繼續進行以下程序。
6. 通知行使優先承買權、權利移轉
法拍屋成功拍定後如果標的物有優先承買權人，可以依照拍定條件優先承買。若無，就直接將所有權轉移給得標人（或承受人），並去函地政事務所塗銷查封登記。7. 點交
如果被法拍不動產依然被占有，得標人可向法院要求點交。但也有不能點交的情形：如果房屋目前被其他承租人占有，且債權人（債主）不是根據抵押權聲請強制執行法拍，那麼依據民法「買賣不破租賃」，房屋所有權移轉後，承租人只要繼續繳納租金，仍可依租約繼續占有房屋。8. 分配價金、發款
如果有多位債權人。法拍所得款項，扣除法拍程序所需費用後，會依照法定優先順序分配（例如抵押權優先一般債權等）。分配後如果有剩餘款項會返還給債務人。以上就是法拍流程圖文詳解，想瞭解法拍中的查封程序如何進行，可以參考我們的文章：《房子被查封怎麼辦？不動產查封撤銷解法一篇全解析》
