抵押權是什麼？最高限額抵押權有何不同？動用不動產抵押借貸前你必須知道的事！

對於手中握有不動產，卻又欠債、急需要錢的人，抵押不動產去借錢雖然是不錯的選擇，但如果本身不了解抵押權是什麼，以及抵押權時效、種類、權限等相關資訊，很可能會讓你拿不到錢，又賠上了房子。

根據中國新華社報導，深圳警方日前破獲一起龍姓市民遭詐騙案，本來只是想借錢用作資金周轉，沒想到錢還沒到手，債就欠下，期限一到，債權人馬上向法院起訴，查封了龍先生用來作抵押的房子。因此，在決定用不動產去辦理貸款之前，千萬要先了解有關抵押權的相關資訊，以免賠了夫人又折兵！ 

抵押權是什麼？

以大家小時候常玩的大富翁遊戲（地產大亨,Monoply）來舉例說明：當玩家玩到手上沒現金時，就可以拿持有的土地、房產等不動產，向銀行抵押借錢換現金。那這個「抵押權」到底是什麼做什麼用的呢？

有人要借錢，也要其他人（例：銀行）手上有閒錢，想賺利息。但債主（債權人，也就是銀行）怕借了錢要不回來，就可以要求借錢的人（債務人）要提供「不動產」設定抵押權。

如果債務人逾期未償還貸款（簡言之就是欠錢不還），銀行可以憑著對房屋、土地的「抵押權」，直接向法院申請拍賣被抵押的不動產，所得的拍賣金用來還債，不必經過訴訟程序。

因為抵押權可以大幅降低債權人（債主）的風險，通常抵押貸款的利率會比一般貸款還要低上許多，對雙方都有利。但不了解抵押權的種種特性就胡亂設定，是很危險的！
如果以上名詞讓你看得頭昏眼花，可以先參考這篇文章：《何謂抵押權人？使用抵押權前你不可不知的事！》


抵押權的特色 

1. 立即保障債權人

2. 不動產的安定性

3. 從屬性

4. 追及性　

5. 優先性

再以大富翁遊戲來說，其中規定，只能把「地皮」抵押給銀行借錢，此時上面的房子要統統拆掉，但在現實法律上，「地皮」屬於「土地設定抵押權」部分，和「房子」的所有權是各自獨立，並可以屬於不同人的。

抵押權的行使和法律拍賣脫不了關係，想更了解法拍程序，可以參考我們的另一篇文章：
《法拍流程分步圖解　從查封到點交就看這一篇》
 

抵押權種類

抵押權分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」。

所謂的「最高限額抵押權」，就是抵押人（債務人）跟債權人（也就是抵押權人、債主）之間約定一個最高額度。現在或將來在額度內的不特定債權，債權人（抵押權人）就抵押物賣得價金，可以優先受償。

最高限額抵押權和一般抵押權最大的不同，在於一般抵押權是針對現在發生之債權，而且只能持續清償直到完畢為止。若於抵押權存續期間要再增借，則需設定第二順位抵押權（又稱房屋增貸）；而最高限額抵押權除現在發生之債權外，並包含「將來」所發生之債權，且在「最高限額」的範圍及存續期間內，都可繼續增借。

例如甲先生以自己市值600萬的房屋作為抵押品，向乙銀行設定最高限額抵押權500萬元。若是甲清償兩年後債務剩餘200萬，則甲可在不超過最高限額抵押權之300萬範圍內（500-200=300），向乙銀行繼續借貸，而不需再重新設定第二順位底抵押權借貸。 

另最高限額抵押權所謂的「最高」，目前實務上是採債權最高限額，即包含本金、利息、違約金等在內。一般銀行實務操作上，都是給抵押人一本存簿，由抵押人在最高限額之範圍內，自行提領借款。

抵押權過期會作廢！

值得注意的是，抵押權人於行使抵押權時，還是要注意抵押權年限。因為「法律不保護權利上的睡眠者」，雖然抵押權人的債權屬於「擔保債權」，仍不得忽視其所擔保之債權的消滅時效。

以「普通抵押權」而言，抵押權人之抵押權所擔保的債權如遇上時效消滅，依法仍可於「五年」內實行抵押權。但是如果已經超過「五年」，則該抵押權依法即消滅，不得再行使！

至於「最高限額抵押權」之抵押權所擔保的債權，如已罹於時效消滅，最高限額抵押權人依法仍可行使抵押權，拍賣抵押物；但如已超過「五年」，則該債權不再屬於最高限額抵押權擔保的範圍，至於最高限額抵押權仍應繼續存在，這是因最高限額抵押權所擔保的債權，還有繼續發生的可能性。

結語
總而言之，以房理債或急用，並非不可行，甚至可以因此拿到比一般信貸更低的利率。

但是如果連上述的基本概念都不了解，想說隨便辦個抵押貸款，然後就把房子抵押出去，那風險當然就很高。甚至可能落入文章開頭所提及的新聞情況，不但沒借到錢，還賠了上原有的房子！

延伸閱讀：
抵押權該怎麼設定？你不可不知的細節在這裡！

何謂抵押權人？使用抵押權前你不可不知的事！