房屋已有抵押貸款卻仍需要資金，該選擇房屋增貸或房屋二胎？
2018-02-09
二胎房貸
房子已經辦了抵押貸款，卻還有資金需求，仍然可以透過增貸或二胎的方式解套。問題是這種情形該選擇房屋二胎還是房屋增貸？本篇告訴您房貸增貸與二胎房貸的辦理原理、優缺點比較、以及額度試算。有資金需求的您千萬不要錯過！
二胎房貸跟房屋增貸有何差異呢？
增貸意思
『既有房屋增貸』，就是現有的房屋抵押貸款尚未完全繳清，但可以利用房產的『殘值』再來貸款。所謂房屋殘值，就是房屋的可貸金額（估計市值），扣掉房屋尚未償還的抵押貸款總額。
簡單進行增貸試算舉例：假如房子的可貸金額為200萬元，目前貸款剩餘50萬元，殘值就是150萬（200 - 50）。此時最多可以向原貸銀行透過房屋增貸流程貸款大約120萬元（150 x 0.8）。這就是直接增貸，也須繳交房屋增貸費用。
二胎意思
至於二胎，假設房子的可貸金額一樣為200萬元，目前貸款仍有190萬元，而需要50萬元的資金，那可向其他家銀行辦理二胎50萬元。
但因為二胎房貸較少銀行承作，也使得大部份的民眾其實並不知道原來房產就算增貸空間少也可以做二胎房貸來取得資金，故而放棄了房貸一途。這其實很可惜，因為以所有的貸款條件來說，不動產抵押貸款的還款條件相對來說比較好，而且適用的對象條件也相對較有彈性。
承作二胎的銀行都會根據借貸者的房產價值，減去首順位抵押權設定的金額或第一順位銀行貸款餘額後 ，將增加的部分設定為二順位抵押權，來貸款給房子所有權人。
換句話說，一胎房貸是有擔保的長期貸款，二胎的話，與信貸有些相似之處，只是有加上房子做設定。簡言之，就是有擔保的信用貸款，一樣會看貸款人的還款條件而定。| 房貸類型 | 房屋增貸 | 二胎房貸 |
| 內容 | 與房貸原銀行再增貸現金 需再繳交房屋增貸費用 |
向另一間銀行設定第二順位抵押貸款 另外貸出現金 |
| 優點 | 若房屋增值且信用良好，利率及還款年限與一般房貸差異不大 因此房屋增貸利率較二胎貸款利率低 |
若房屋有增值，即便信用有瑕疵，申貸成功機會亦高 |
| 缺點 | 若信用有瑕疵，房屋增值空間又不大 增貸成功機率會降低 |
因為有信用風險 二胎房貸利率通常比較高 |
| 適用族群 | 信用紀錄良好且房屋有殘值或增值潛力者 | 信用狀況較差，原先銀行不願意增貸者 |
| 增貸二胎利率比較 | 較低 | 較高 |
| 年限 | 房屋增貸年限大多會參考屋齡 會有屋齡加上貸款期間的最高年限 |
二胎房貸相較一胎的還款年限較短 |
選擇房屋增貸好還是二胎房貸好呢？
其實這兩種方式並沒有所謂的好壞，因為要依照借貸人的本身條件去選擇。但肯定比非法高利貸的方式更為來的有保障，畢竟交易往來的都是銀行或合法民間貸款機構，所有的一切合約都受到法律的約束。當然在利率方面因為有抵押品（房產），銀行也願意給予較好的利率，對於借貸人來說也能減輕還款的壓力，可說是一個雙贏的方法。
不過這兩者從房子的殘值多少來看，我們依然可以看出選擇的順序。在有可貸殘值的條件下，房屋增貸或是轉貸的選擇優於二胎房貸。同時也要注意到，在還款年限上這兩者也有所差異：二胎房貸因為房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款，使得新房貸的債權人（銀行）抵押設定出現第2順位債權人，因此通常二胎的銀行因為相對承擔的風險會比第一順位的房貸銀行高，所以相對利率也會高一些，同時還款時間也較短，一般來說不會超過7年。
延伸閱讀：房貸轉貸增貸比較
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