房貸轉貸增貸是什麼?超精準分析讓你一次搞懂它們!

房貸轉貸增貸

住房開銷可說是大多數人一生中最大的支出,但房貸有這麼多種,像是房屋轉貸是什麼?房屋增貸是什麼?常常搞得大家頭昏眼花。今天就來一次分析房貸轉貸、增貸之間的差異,讓你輕鬆選擇適合自己的貸款,減低房貸的負擔,增加流動資金進行周轉投資。
 

房屋增貸是什麼?

所謂的「房屋貸款增貸」,是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間,清償部分本金之後,再次跟原銀行申請房貸,貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金。

例如三年前,陳先生將房子向銀行申請房貸八百萬元,三年內還了八十萬元的本金。現在因為要籌措子女的留學基金,需要一筆資金,決定再向銀行申請貸款。此時,如果住屋的情況良好,陳先生在這三年內,也都有按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,將已經償還的八十萬元,再借貸出來 ,增加手頭現金的使用彈性。

房屋增貸的作法,就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸契約,借款人要同時負擔兩個房貸費用

每個銀行的增貸標準不同,一般來說,民眾如果臨時有資金上的需求,只要擁有房地產,還款情況良好,正常的情況下都可以申請借款。

 

房貸轉貸是什麼?

房屋的「轉貸」指的是讓房貸搬家,透過更換新貸款銀行,降低借款年利率、延長還款年限,把每月攤回金額壓低,省省荷包降低負擔。

轉貸時,新銀行會重新針對房子鑑價,如果房子有增值,通常可以順勢增貸,多借出一筆可運用的資金。如果轉貸時一起申辦增貸,除了原來的房貸代償,新的銀行還會將增貸的額度,撥款到貸款人的帳戶,增加資金彈性,也就是房屋「轉增貸」。

市面上房貸轉貸最長的還款年限,可以把房貸延長三十年。但要注意的是,期限拉長,雖然可以減少每年的房貸還款負擔,但長久下來銀行利息就會增加很多。

另外,過去只還利息、不還本金的「房貸寬限期」大多是一年。但現在許多銀行已拉長到兩、三年,希望能提高民眾房貸轉貸的動機。不過,房貸寬限期越長,「還房貸本金」的速度就越慢。房貸專家建議:選擇銀行辦理房貸轉貸,還是需要注意實質還款利率、長期資金規劃這些細節,做好全盤評估。
 

房屋轉貸流程

房貸的轉貸流程,因為牽涉到兩家銀行,以及房屋抵押權的轉換,所以整個流程會有點複雜,也需要花費約15,000以上的金錢成本,因此一定要跟專家諮詢過後再決定是否要轉貸。房屋轉貸流程:

  1. 與新貸款銀行諮詢:
    比對和舊銀行的利率是否更優惠,多比較幾家銀行的房貸利率,試算過後再決定是否轉貸。

     
  2. 送件申請:
    準備收入證明、雙證件、土地建物所有權狀、戶籍謄本、房貸最近一年繳款明細向新銀行申請轉貸。

     
  3. 進行房屋估價:
    新銀行會針對房屋狀況、屋齡、附近機能等因素對房屋重新估價,若房屋有增值,通常可提供增貸申辦,增加資金運用的彈性。

     
  4. 審核:
    銀行針對您的轉貸申請進行審核。

     
  5. 核定對保:
    審核通過後,與新銀行簽訂借款契約,並與銀行約定時間進行對保。
     
  6. 塗銷舊貸款銀行:
    至地政事務所將舊銀行設定塗銷,新銀行成為土地及建物謄本上「他項權力部」的第一順位。
     
  7. 銀行代償房貸:
    新銀行撥款給舊銀行清償房貸,撥款完成後會通知您,確認款項確實已清償完畢。
 

我適合房貸轉貸嗎?

1. 新銀行與舊銀行利率利差0.5%以上
  根據統計,轉貸代書設定費約 2500 元到 6000元不等,塗銷費約 2500 元左右。若是與舊銀行合約還沒到期,則還需要多付違約金,一般來說違約金約是貸款的0.5%~2%。而地政設定規費則為轉貸金額的 0.12%,以轉貸300萬元為例,要付出3,600的規費。另外,申請新貸款也會有五千元到一萬元不等的手續費,估計轉貸至少需一萬五千元左右的成本。

所以想換貸款銀行之前,最好要先轉貸試算一下,如果轉貸後省下的利息比轉貸所花費的成本還高,進行房屋轉貸才不會白費心血,而如果以轉貸三百萬元為例,利差水準至少要0.5%以上才划算。

2. 過去繳息是否正常?
  檢視自己過去是否有正常繳息,若是紀錄不良、信用不佳,還款能力有疑慮的話,那麼在新銀行那裡也不容易談到比較好的利率,這樣的話轉貸也沒有太大意義。


轉貸

 

房貸轉貸、增貸比較

房屋增貸轉貸▕ 增貸 轉貸
時機 需要額外資金 降低現有貸款利率
延長還款年限
貸款方式 原貸款上再加新貸款 以新貸款取代原貸款
承做銀行 原銀行 新銀行或民間貸款
貸款成本 管理費5000左右 違約金1~2萬
限制 原貸款已償還一定額度本金
與原銀行關係、信用良好
降息幅度夠大才能分攤
違約金等借貸成本
 

通常轉貸或是增貸都需要重新鑑價,兩種貸款方式並沒有一定的優勝劣敗,差別在於使用的時機,以及能否順利過件、貸款成功。選擇貸款方式時,可以從下列方向思考:

一、適合對象:
增貸較適合臨時有大筆資金需求,且原先信用良好的人。而選擇辦理轉貸的人,則多是因為原銀行無法增貸、百般刁難,或是利率、成數不如預期。 

 

二、利率:
增貸客戶的利率、成數與原申貸利率相同,但最高額度與原房貸額度總和,約房價八成;增貸後,部分銀行還會限制利率。而轉貸者則可自行尋找合適的利率、額度,彈性較大。 

 

三、貸款成本:
若民眾辦理增貸,銀行會重新評估擔保品狀況,但需收帳戶管理費約五千元。 轉貸則需包括違約金、代書、塗銷、鑑價等費用,共約一萬五千元以上,需要審慎評估房貸轉貸後的效益值不值得。

 

因此,民眾若要考慮轉貸,應該優先與原借款銀行談條件,如果真的沒有調降空間,才再找其他銀行詢問。因為轉貸會有一定費用需要繳納,而轉貸利率也會與借款金額及個人條件相關,未必會比原房貸更優惠。建議有意轉貸的民眾,除了需符合相關轉貸規定外,額度的考量、各項轉貸成本與利率差至少要有0.5~1%以上,轉貸才會划算! 
 

現在銀行大多設有線上房貸增貸試算轉貸試算工具花旗房貸轉貸試算)等,也有不同的房屋轉貸推薦方案,利於民眾先自行上網評估優劣。 


結語

總之,增貸常見在房價上漲時,向同一間銀行申請。
轉貸則是將房屋抵押的第一順位,改為另一間銀行。
兩者都需要審慎評估,或是與專家溝通後,才更能針對自身貸款需求,獲得最有效幫助。

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