房貸轉貸增貸是什麼？超精準分析讓你一次搞懂它們！
住房開銷可說是大多數人一生中最大的支出，但房貸有這麼多種，像是房屋轉貸是什麼？房屋增貸是什麼？常常搞得大家頭昏眼花。今天就來一次分析房貸轉貸、增貸之間的差異，讓你輕鬆選擇適合自己的貸款，減低房貸的負擔，增加流動資金進行周轉投資。
房屋增貸是什麼？
所謂的「房屋貸款增貸」，是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間，清償部分本金之後，再次跟原銀行申請房貸，貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金。
例如三年前，陳先生將房子向銀行申請房貸八百萬元，三年內還了八十萬元的本金。現在因為要籌措子女的留學基金，需要一筆資金，決定再向銀行申請貸款。此時，如果住屋的情況良好，陳先生在這三年內，也都有按時繳交房貸，即可選擇向銀行申請增貸，將已經償還的八十萬元，再借貸出來 ，增加手頭現金的使用彈性。
房屋增貸的作法，就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣，因此房貸戶和銀行之間，會存在兩個房貸契約，借款人要同時負擔兩個房貸費用。
每個銀行的增貸標準不同，一般來說，民眾如果臨時有資金上的需求，只要擁有房地產，還款情況良好，正常的情況下都可以申請借款。
房貸轉貸是什麼？
房屋的「轉貸」指的是讓房貸搬家，透過更換新貸款銀行，降低借款年利率、延長還款年限，把每月攤回金額壓低，省省荷包降低負擔。
轉貸時，新銀行會重新針對房子鑑價，如果房子有增值，通常可以順勢增貸，多借出一筆可運用的資金。如果轉貸時一起申辦增貸，除了原來的房貸代償，新的銀行還會將增貸的額度，撥款到貸款人的帳戶，增加資金彈性，也就是房屋「轉增貸」。
市面上房貸轉貸最長的還款年限，可以把房貸延長三十年。但要注意的是，期限拉長，雖然可以減少每年的房貸還款負擔，但長久下來銀行利息就會增加很多。
另外，過去只還利息、不還本金的「房貸寬限期」大多是一年。但現在許多銀行已拉長到兩、三年，希望能提高民眾房貸轉貸的動機。不過，房貸寬限期越長，「還房貸本金」的速度就越慢。房貸專家建議：選擇銀行辦理房貸轉貸，還是需要注意實質還款利率、長期資金規劃這些細節，做好全盤評估。
房屋轉貸流程
房貸的轉貸流程，因為牽涉到兩家銀行，以及房屋抵押權的轉換，所以整個流程會有點複雜，也需要花費約15,000以上的金錢成本，因此一定要跟專家諮詢過後再決定是否要轉貸。房屋轉貸流程：
- 與新貸款銀行諮詢：
比對和舊銀行的利率是否更優惠，多比較幾家銀行的房貸利率，試算過後再決定是否轉貸。
- 送件申請：
準備收入證明、雙證件、土地建物所有權狀、戶籍謄本、房貸最近一年繳款明細向新銀行申請轉貸。
- 進行房屋估價：
新銀行會針對房屋狀況、屋齡、附近機能等因素對房屋重新估價，若房屋有增值，通常可提供增貸申辦，增加資金運用的彈性。
- 審核：
銀行針對您的轉貸申請進行審核。
- 核定對保：
審核通過後，與新銀行簽訂借款契約，並與銀行約定時間進行對保。
- 塗銷舊貸款銀行：
至地政事務所將舊銀行設定塗銷，新銀行成為土地及建物謄本上「他項權力部」的第一順位。
- 銀行代償房貸：
新銀行撥款給舊銀行清償房貸，撥款完成後會通知您，確認款項確實已清償完畢。
我適合房貸轉貸嗎？
1. 新銀行與舊銀行利率利差0.5％以上根據統計，轉貸代書設定費約 2500 元到 6000元不等，塗銷費約 2500 元左右。若是與舊銀行合約還沒到期，則還需要多付違約金，一般來說違約金約是貸款的0.5%～2%。而地政設定規費則為轉貸金額的 0.12%，以轉貸300萬元為例，要付出3,600的規費。另外，申請新貸款也會有五千元到一萬元不等的手續費，估計轉貸至少需一萬五千元左右的成本。
所以想換貸款銀行之前，最好要先轉貸試算一下，如果轉貸後省下的利息比轉貸所花費的成本還高，進行房屋轉貸才不會白費心血，而如果以轉貸三百萬元為例，利差水準至少要0.5％以上才划算。
2. 過去繳息是否正常？
檢視自己過去是否有正常繳息，若是紀錄不良、信用不佳，還款能力有疑慮的話，那麼在新銀行那裡也不容易談到比較好的利率，這樣的話轉貸也沒有太大意義。
房貸轉貸、增貸比較
| 房屋增貸轉貸▕ | 增貸 | 轉貸 |
| 時機 | 需要額外資金 | 降低現有貸款利率 延長還款年限 |
| 貸款方式 | 原貸款上再加新貸款 | 以新貸款取代原貸款 |
| 承做銀行 | 原銀行 | 新銀行或民間貸款 |
| 貸款成本 | 管理費5000左右 | 違約金1~2萬 |
| 限制 | 原貸款已償還一定額度本金 與原銀行關係、信用良好 |
降息幅度夠大才能分攤 違約金等借貸成本 |
通常轉貸或是增貸都需要重新鑑價，兩種貸款方式並沒有一定的優勝劣敗，差別在於使用的時機，以及能否順利過件、貸款成功。選擇貸款方式時，可以從下列方向思考：
一、適合對象：
增貸較適合臨時有大筆資金需求，且原先信用良好的人。而選擇辦理轉貸的人，則多是因為原銀行無法增貸、百般刁難，或是利率、成數不如預期。
二、利率：
增貸客戶的利率、成數與原申貸利率相同，但最高額度與原房貸額度總和，約房價八成；增貸後，部分銀行還會限制利率。而轉貸者則可自行尋找合適的利率、額度，彈性較大。
三、貸款成本：
若民眾辦理增貸，銀行會重新評估擔保品狀況，但需收帳戶管理費約五千元。 轉貸則需包括違約金、代書、塗銷、鑑價等費用，共約一萬五千元以上，需要審慎評估房貸轉貸後的效益值不值得。
因此，民眾若要考慮轉貸，應該優先與原借款銀行談條件，如果真的沒有調降空間，才再找其他銀行詢問。因為轉貸會有一定費用需要繳納，而轉貸利率也會與借款金額及個人條件相關，未必會比原房貸更優惠。建議有意轉貸的民眾，除了需符合相關轉貸規定外，額度的考量、各項轉貸成本與利率差至少要有0.5~1%以上，轉貸才會划算！
現在銀行大多設有線上房貸增貸試算、轉貸試算工具（花旗房貸轉貸試算）等，也有不同的房屋轉貸推薦方案，利於民眾先自行上網評估優劣。
結語
總之，增貸常見在房價上漲時，向同一間銀行申請。
轉貸則是將房屋抵押的第一順位，改為另一間銀行。
兩者都需要審慎評估，或是與專家溝通後，才更能針對自身貸款需求，獲得最有效幫助。
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